Glosario
Los términos que aparecen en las actas, convocatorias y presupuestos de tu comunidad, explicados según el Codi Civil de Catalunya - la norma que se aplica aquí, no la LPH estatal.
En Catalunya, las comunidades de propietarios se rigen por el Llibre V del Codi Civil de Catalunya (arts. 553-1 y siguientes), no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal. Los plazos, las mayorías y hasta el quórum cambian. Por eso, junto a cada definición indicamos el artículo del CCC y, cuando la diferencia importa, qué dice distinto la LPH.
Documento que recoge los acuerdos adoptados en la junta de propietarios, con la lista de asistentes, los resultados de las votaciones y los votos discrepantes. La redacta la secretaría y debe remitirse a todos los propietarios en los diez días siguientes a la reunión (art. 553-27 CCC). Es la prueba esencial para ejecutar -o impugnar- los acuerdos. Además, el art. 553-28 CCC exige transcribir las actas en el libro de actas legalizado en el Registro de la Propiedad.
Art. 553-27 CCC
Profesional que lleva la contabilidad, los cobros y pagos, el mantenimiento del edificio y la ejecución de los acuerdos de la junta. En Catalunya sus funciones se recogen en el Codi Civil de Catalunya. La colegiación -en Barcelona, en el CAFBL- acredita formación, seguro de responsabilidad civil y sometimiento a un código deontológico.
Art. 553-18 CCC
Porcentaje que el título de constitución asigna a cada piso o local sobre el total del edificio, en función de su superficie y características. Determina qué parte de los gastos comunes paga cada propietario y cuánto pesa su voto en la junta. En Catalunya el CCC lo denomina «cuota de participación» y modificarlo exige el consentimiento de todos los afectados.
Art. 553-3 CCC
Conjunto de propietarios de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. Tiene NIF propio y actúa a través de sus órganos: junta, presidencia, secretaría y administración. En Catalunya se rige por el Llibre V del Codi Civil de Catalunya, no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal.
Arts. 553-1 y siguientes CCC
Diferencia con la LPH estatal
La LPH estatal no es la norma aplicable en Catalunya: aquí rige el Codi Civil de Catalunya, con plazos, mayorías y reglas propias. Aplicar la ley equivocada es uno de los errores más frecuentes en comunidades catalanas.
Comunicación que cita a los propietarios a una junta. Debe indicar el orden del día, la fecha, la hora y el lugar de la reunión, e incluir la lista de propietarios con deudas pendientes con la comunidad. Las convocatorias deben remitirse con una antelación mínima de ocho días naturales (art. 553-21.2 CCC), salvo que los estatutos establezcan otro plazo.
Art. 553-21.2 CCC
Diferencia con la LPH estatal
La LPH estatal se conforma con seis días de antelación para la junta ordinaria; en Catalunya el mínimo son ocho días naturales y existe la obligación de acompañar la lista de propietarios con deudas pendientes con la comunidad.
Cuota extraordinaria que la junta aprueba para pagar un gasto no cubierto por el presupuesto ordinario: rehabilitar la fachada, instalar un ascensor o afrontar una reparación urgente. Se reparte según el coeficiente de participación, salvo que el título o los estatutos fijen otro criterio, y se aprueba con la mayoría que exija el tipo de obra.
Arts. 553-25 y 553-26 CCC (mayorías aplicables)
Parte del edificio que pertenece a todos los propietarios y sirve al conjunto: el solar, la estructura, la fachada, la cubierta, la escalera, el ascensor, las instalaciones generales o los jardines. Su uso y conservación se regulan en el CCC y sus gastos de mantenimiento se reparten según la cuota de participación de cada finca.
Arts. 553-41 a 553-44 CCC
Piso, local, plaza de aparcamiento o trastero delimitado e independiente sobre el que el propietario tiene dominio exclusivo, junto con sus anexos. El titular puede hacer obras interiores siempre que no perjudiquen la estructura, los elementos comunes ni a otros propietarios, comunicándolo previamente a la presidencia de la comunidad.
Arts. 553-33 y siguientes CCC
Ahorro obligatorio de la comunidad para afrontar reparaciones, obras de conservación e imprevistos sin necesidad de derramas constantes. En Catalunya debe dotarse, como mínimo, con el 5 % de los gastos comunes presupuestados y mantenerse en una cuenta separada de la ordinaria.
Art. 553-6 CCC
Diferencia con la LPH estatal
La LPH estatal exige un fondo mínimo del 10 % del último presupuesto ordinario; en Catalunya el mínimo legal es el 5 % de los gastos presupuestados. Muchas comunidades catalanas se exigen el porcentaje estatal sin estar obligadas.
Acción judicial para anular un acuerdo de la junta contrario a la ley, al título de constitución o a los estatutos, o gravemente perjudicial para la comunidad o para un propietario. Pueden ejercerla quienes votaron en contra, los ausentes y quienes fueron privados ilegítimamente del voto. El plazo de caducidad es de un año si el acuerdo es contrario a la ley, al título de constitución o a los estatutos, o supone abuso de derecho, y de tres meses en los demás casos, contado desde la notificación del acta (art. 553-31.4 CCC).
Art. 553-31 CCC
Diferencia con la LPH estatal
Los plazos generales coinciden con la LPH estatal (tres meses, y un año en los supuestos graves). Las diferencias: en el CCC el plazo se cuenta siempre desde la notificación del acta (en la LPH, art. 18.3, desde la adopción del acuerdo para los asistentes) y el abuso de derecho abre aquí el plazo de un año.
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) es la revisión obligatoria del estado de conservación de los edificios de viviendas. En Catalunya la regula el Decret 67/2015: los edificios de más de 45 años deben pasarla, obtener el informe técnico (IITE) y el certificado de aptitud que emite la Agència de l'Habitatge de Catalunya.
Decret 67/2015 (normativa catalana)
Diferencia con la LPH estatal
Es regulación catalana propia: en el resto del Estado el instrumento equivalente es el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), con plazos y trámites distintos.
Órgano supremo de la comunidad, formado por todos los propietarios. Decide presupuestos, obras, nombramientos y cualquier asunto de interés común, y sus acuerdos vinculan también a ausentes y disidentes. Debe reunirse con carácter ordinario al menos una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto.
Arts. 553-19 y 553-20 CCC
Cualquier junta distinta de la ordinaria anual. Se convoca cuando la presidencia lo considera conveniente o cuando lo solicita al menos una cuarta parte de los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas. Sirve para decidir asuntos que no pueden esperar: derramas urgentes, obras, conflictos o el cambio de administrador.
Art. 553-20.2 CCC
La regla general en Catalunya es la mayoría simple: más votos a favor que en contra de los propietarios participantes que representen, a la vez, la mayoría de sus cuotas. Para ciertos acuerdos -como innovaciones físicas que afecten a la estructura- se exigen cuatro quintas partes, y la unanimidad queda reservada a supuestos contados.
Arts. 553-25 y 553-26 CCC
Diferencia con la LPH estatal
En Catalunya, los votos de los ausentes que no se oponen en el mes siguiente a la notificación del acta se computan como favorables («voto presunto»), lo que facilita alcanzar mayorías frente al sistema de la LPH estatal.
Situación del propietario con deudas vencidas con la comunidad. El moroso puede asistir a la junta y opinar, pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o haya consignado su importe. Además, el piso transmitido responde de las deudas comunitarias del año en curso y de los cuatro años anteriores.
Arts. 553-4, 553-5 y 553-24 CCC
Diferencia con la LPH estatal
La afectación real de la LPH estatal alcanza la anualidad corriente y los tres años anteriores; en Catalunya se extiende a los cuatro años anteriores. Quien compra piso en Catalunya arrastra un año más de posibles deudas.
Órgano de gobierno que representa legalmente a la comunidad, convoca las juntas y vela por la ejecución de los acuerdos. Debe ser propietario, y el cargo es anual y de ejercicio obligatorio salvo causa justificada. Puede actuar en juicio en nombre de la comunidad y suele apoyarse en la administración para la gestión diaria.
Art. 553-16 CCC
Número mínimo de asistentes necesario para que una junta quede válidamente constituida. La peculiaridad catalana es que no existe: la junta se constituye en única convocatoria sea cual sea el número de propietarios y de cuotas presentes o representadas, siempre que se haya convocado correctamente.
Art. 553-23 CCC
Diferencia con la LPH estatal
La LPH estatal mantiene la doble convocatoria, con quórums distintos en primera y segunda. En Catalunya solo hay una convocatoria y ningún quórum mínimo: la junta se celebra con los que estén.
Posibilidad de que un propietario que no puede asistir a la junta delegue su asistencia y su voto en otra persona, sea o no propietaria. La delegación debe ser expresa, por escrito y específica para cada junta. Es la vía clásica para participar a distancia, hoy complementada por la asistencia y el voto telemáticos.
Art. 553-22 CCC
Voto emitido por medios telemáticos -videoconferencia o plataformas de voto electrónico- sin asistir físicamente a la reunión. En Catalunya la asistencia y el voto telemáticos son plenamente válidos si los estatutos lo prevén o la junta lo acuerda (art. 553-23 CCC, régimen consolidado tras las reformas de 2020-2021).
Art. 553-23 CCC
Este glosario es informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. Como administradores de fincas colegiados (CAFBL nº C6864), aplicamos el Codi Civil de Catalunya en el día a día de más de cien comunidades.
Te lo explicamos sin tecnicismos y con el Codi Civil de Catalunya en la mano.
