Preguntas frecuentes

Se aprueba en junta de propietarios por mayoría simple de presentes y representados (art. 553-25 CCC), en junta ordinaria o extraordinaria. Después se notifica el cese al administrador saliente respetando el preaviso pactado y se realiza el traspaso documental. En Gestor Vecinal coordinamos todo el proceso -convocatoria, acuerdo, traspaso y puesta en marcha- sin coste adicional para la comunidad.

Mayoría simple de los propietarios presentes y representados en la junta (art. 553-25 del Codi Civil de Catalunya). No hace falta unanimidad ni mayorías cualificadas. Si asisten 10 propietarios y 6 votan a favor, el cambio queda aprobado, aunque la comunidad tenga 40 viviendas.

Entre 4 y 8 semanas desde el primer contacto hasta tener la contabilidad operativa con el nuevo administrador. Una vez la junta aprueba el cambio, el traspaso documental suele completarse en 2-4 semanas. Nosotros nos encargamos de coordinarlo todo, incluida la comunicación con el administrador saliente.

El administrador cesado, como mandatario de la comunidad, debe rendir cuentas y restituir toda la documentación (funciones del art. 553-18 CCC y régimen del mandato, arts. 622-21 y ss. CCC): el libro de actas, la contabilidad, la documentación bancaria, los contratos con proveedores, las pólizas de seguro, la información de derramas pendientes y los datos de propietarios y morosos. La junta puede exigirla porque la documentación pertenece a la comunidad, no al administrador (art. 553-19 CCC, competencias de la junta).

La obligación de entrega es legal: el administrador cesado, como mandatario de la comunidad, debe rendir cuentas y restituir toda la documentación (funciones del art. 553-18 CCC y régimen del mandato, arts. 622-21 y ss. CCC), y la junta puede exigirla porque pertenece a la comunidad (art. 553-19 CCC, competencias de la junta). Se reclama primero con un requerimiento extrajudicial (burofax) y, si persiste la negativa, por vía judicial. En la práctica, la mayoría entrega tras el primer requerimiento formal. Hemos gestionado este trámite varias veces y lo asumimos como parte del cambio.

No pueden bloquear el cambio. Convocar la junta corresponde a la presidencia (art. 553-21 CCC) y el administrador no puede vetar puntos del orden del día. Si hay inactividad o negativa, los propietarios pueden autoconvocar la junta: basta que lo pidan una cuarta parte de los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas (art. 553-20.2 CCC). La convocatoria se envía con 8 días naturales de antelación y el acuerdo adoptado es plenamente válido.

El dinero es de la comunidad, no del administrador. Tras el cese, el administrador saliente debe rendir cuentas y transferir los saldos; el nuevo administrador gestiona el cambio de firmas autorizadas en la cuenta (o la apertura de una nueva a nombre de la comunidad) presentando el acta del nombramiento. Ningún pago queda interrumpido: domiciliaciones y recibos se migran de forma ordenada durante el traspaso.

La comunidad tiene derecho a ver todas las facturas y contratos (la documentación le pertenece - art. 553-19 CCC). Señales de alerta: años sin comparar presupuestos, proveedores que solo trata el administrador y precios por encima de mercado. La solución es exigir comparativas: en nuestra auditoría anual pedimos 2-3 ofertas por servicio y el presidente aprueba cualquier cambio. Si sospecháis, pedid las facturas de los 2 últimos años y compararlas - es vuestro derecho.

Sí. El Codi Civil de Catalunya no fija ninguna fecha: la junta puede acordar el cambio en cualquier momento del año. Lo único a tener en cuenta es el preaviso pactado en el contrato vigente, habitualmente de 1 a 3 meses. El nuevo administrador asume la contabilidad desde la fecha acordada, sin duplicar costes.

Nuestra tarifa es de 7 €/vivienda o local al mes con todo incluido (administración completa, app, votación online y auditoría anual de proveedores) y de 3-3,5 €/plaza de parking o trastero al mes; las comunidades grandes y urbanizaciones tienen tarifa personalizada. En el mercado de Barcelona lo habitual oscila entre 5 y 12 €/vivienda/mes según servicios. Los servicios extraordinarios (obras mayores, reclamaciones judiciales) se facturan aparte según baremo.

Nada adicional. La comunidad solo paga los honorarios del nuevo administrador aprobados en junta; el proceso de cambio -asesoramiento, convocatoria, traspaso y puesta en marcha- lo asumimos sin coste. Algunos administradores salientes facturan los meses pendientes de su contrato, por eso revisamos el preaviso antes de fijar la fecha del cambio.

No. Trabajamos sin permanencia y sin penalización por cambio: si la comunidad no está satisfecha, puede irse en cualquier momento respetando un preaviso razonable. El presupuesto inicial es cerrado, sin letra pequeña ni revisiones sorpresa durante el primer ejercicio.

La administración ordinaria completa: contabilidad y presupuesto anual, emisión de recibos, una junta ordinaria al año con redacción del acta, portal del propietario, atención por teléfono y email, y coordinación de incidencias y mantenimiento. La app móvil, la votación online y la auditoría anual de proveedores se incluyen en el plan Completo, junto con la atención de urgencias 24/7.

No, es gratuita y sin compromiso. Revisamos el contrato actual, las actas y los gastos de la comunidad, y en 48 horas entregamos una propuesta cerrada con honorarios y servicios incluidos. De media, la auditoría detecta un 15 % de ahorro negociable sobre los gastos previos (seguros, mantenimiento, suministros).

Muchos contratos incluyen renovación tácita anual: si nadie lo denuncia, se prorroga. Para evitarlo, revisad el plazo de preaviso (habitualmente 1-3 meses) y notificad la no renovación por escrito (burofax o email con acuse) dentro de ese plazo, adjuntando el acuerdo de junta. Ojo: el cargo de administrador lo revoca la junta en cualquier momento (art. 553-16 CCC); el preaviso contractual solo afecta a la liquidación de honorarios, no puede impedir el cese.

Sí. El Codi Civil de Catalunya admite expresamente la asistencia y el voto por medios telemáticos, siempre que se garanticen la identidad del votante y la trazabilidad del voto. Nuestro sistema de votación online cumple ambos requisitos y tiene validez jurídica, lo que multiplica la participación: también votan los propietarios que no pueden asistir.

Como mínimo una vez al año: la junta ordinaria debe celebrarse para aprobar las cuentas y el presupuesto (art. 553-20 CCC). Además, pueden convocarse juntas extraordinarias cuando la presidencia lo considere necesario o cuando lo pida una cuarta parte de los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas de participación.

La regla general es la mayoría simple de presentes y representados (art. 553-25 CCC): sirve para cuentas, presupuesto, obras de conservación o cambio de administrador. Los acuerdos que modifican el título de constitución o los estatutos requieren 4/5 partes de propietarios y cuotas (art. 553-26 CCC). Las obras de supresión de barreras arquitectónicas se aprueban por mayoría simple.

Puede asistir con voz pero sin voto: el art. 553-24 CCC priva del derecho de voto a los propietarios con deudas vencidas con la comunidad, salvo que las hayan impugnado judicialmente o consignado. Conserva el derecho de asistencia e información, y los acuerdos aprobados le siguen siendo plenamente exigibles.

Presentando demanda judicial contra la comunidad. Pueden impugnar los propietarios que votaron en contra, los ausentes y los privados ilegítimamente del voto, siempre que estén al corriente de pago. El plazo de caducidad es de un año si el acuerdo es contrario a la ley o al título de constitución, y de tres meses en los demás casos (art. 553-31 CCC).

El art. 553-27 CCC obliga a enviar el acta a todos los propietarios en un plazo máximo de 10 días desde la reunión. En Gestor Vecinal la entregamos en 72 horas, con los acuerdos y los resultados de cada votación detallados, y queda disponible de forma permanente en el portal del propietario.

El administrador responde como mandatario de la comunidad: debe rendir cuentas y responde de los daños causados por su gestión negligente (régimen del mandato, arts. 622-21 y ss. CCC). Si está colegiado, cuenta con seguro de responsabilidad civil y podéis presentar una reclamación ante el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL), que supervisa deontológicamente a sus colegiados. Además, la junta puede revocarlo en cualquier momento (art. 553-16 CCC) y reclamar judicialmente los perjuicios.

Lleva la contabilidad y los presupuestos de la comunidad, cobra cuotas y gestiona impagos, convoca juntas y redacta actas, ejecuta los acuerdos aprobados, contrata y supervisa el mantenimiento y los proveedores, tramita siniestros con el seguro y atiende urgencias. En Catalunya sus funciones se recogen en el art. 553-18 CCC. Es el gestor profesional del día a día del edificio.

La junta debe designar a alguien que ejerza el cargo: puede ser un propietario o un profesional externo (art. 553-18 CCC). No es obligatorio que sea un administrador colegiado, pero la mayoría de comunidades opta por un profesional por la carga contable, fiscal y legal del cargo y por la responsabilidad que comporta.

La comunidad puede reclamar la deuda judicialmente, normalmente por proceso monitorio, tras aprobar la liquidación en junta y requerir el pago. Además, el piso responde de las cuotas del año en curso y de los cuatro años anteriores aunque cambie de dueño (afección real, art. 553-5 CCC). Mientras mantenga la deuda, el moroso pierde el derecho de voto.

Sí. El art. 553-6 CCC obliga a constituir un fondo de reserva mínimo del 5 % de los gastos comunes presupuestados. Sirve para afrontar reparaciones imprevistas y obras urgentes sin recurrir de inmediato a una derrama. El administrador debe mantenerlo dotado y reflejarlo en las cuentas anuales que aprueba la junta.

Dentro de tu vivienda puedes hacer obras sin acuerdo de junta siempre que no afecten a elementos comunes, a la estructura ni a la seguridad del edificio, ni perjudiquen a otros propietarios. Eso sí, el art. 553-36 CCC obliga a comunicarlas previamente a la presidencia o a la administración. Si tocan fachada, cubierta o estructura, sí requieren acuerdo de junta.