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Simulador de derrama para tu comunidad
Una derrama es una cuota extraordinaria que aprueba la junta de propietarios para pagar un gasto que el presupuesto ordinario no cubre - normalmente una obra. En Catalunya la regula el Codi Civil de Catalunya (Llibre V), que fija qué mayoría hace falta y cómo se reparte el coste entre los vecinos.
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¿Qué mayoría necesita aprobar tu derrama?
En Catalunya lo regula el Codi Civil de Catalunya (Llibre V), no la LPH estatal. Depende del tipo de obra:
Conservación y obras necesarias
Mayoría simple (art. 553-25 CCC)
Reparaciones de fachada, tejado, instalaciones, accesibilidad exigible por ley… Basta la mayoría simple de propietarios y cuotas de los presentes y representados en la junta.
Mejoras e innovaciones no exigibles
4/5 partes (art. 553-26 CCC)
Piscina, ascensor donde no es obligatorio, mejoras estéticas… Requieren el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios que representen las 4/5 partes de las cuotas.
Cómo se aprueba una derrama en Catalunya
El primer paso es siempre la junta de propietarios: la derrama debe figurar en el orden del día de la convocatoria, con el detalle de la obra y su coste. Un acuerdo sobre un punto que no estaba convocado es uno de los motivos más habituales de impugnación. En Catalunya todo el procedimiento se rige por el Codi Civil de Catalunya, Llibre V (arts. 553-1 y siguientes; juntas y acuerdos en los arts. 553-19 a 553-31), no por la Ley de Propiedad Horizontal estatal.
La mayoría necesaria depende del tipo de obra. Para las obras de conservación y las exigibles legalmente - reparar la fachada, el tejado, las instalaciones, suprimir barreras arquitectónicas o instalar un ascensor (art. 553-25.2 CCC) - basta la mayoría simple de propietarios y cuotas de los presentes y representados en la junta (art. 553-25 CCC). Para las mejoras e innovaciones no exigibles - una piscina o una pista de pádel - hacen falta las 4/5 partes de los propietarios que representen las 4/5 partes de las cuotas (art. 553-26 CCC).
Una vez aprobada, la derrama se reparte por defecto según el coeficiente de participación de cada entidad (art. 553-45 CCC), salvo que el título constitutivo o los estatutos establezcan otro criterio. Antes de pedir dinero nuevo conviene revisar el fondo de reserva (art. 553-6 CCC): puede cubrir parte de la obra y reducir la cuota extra de cada vivienda.
Por último, el acuerdo debe constar correctamente en el acta y comunicarse a todos los propietarios, también a los ausentes. Los propietarios disconformes disponen de un plazo para impugnar judicialmente los acuerdos contrarios a la ley, al título o a los estatutos (art. 553-31 CCC). Una convocatoria bien redactada, la mayoría correcta y un reparto ajustado a los coeficientes son la mejor garantía de que la derrama no acabe en los juzgados.
Preguntas frecuentes sobre derramas
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
No, si el acuerdo se aprobó válidamente en junta. Las derramas aprobadas con la mayoría que exige el Codi Civil de Catalunya obligan a todos los propietarios, también a los que votaron en contra o no asistieron. Si crees que el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, puedes impugnarlo judicialmente (art. 553-31 CCC), pero mientras tanto sigues obligado a pagar. Dejar de pagar te convierte en moroso y la comunidad puede reclamarte la deuda.
¿Cómo se reparte una derrama entre los vecinos?
Por defecto, según el coeficiente de participación de cada entidad (art. 553-45 del Codi Civil de Catalunya): quien tiene un piso con más coeficiente paga más. El título constitutivo o los estatutos pueden fijar otro criterio, y la junta puede acordar por unanimidad un reparto distinto (por ejemplo, a partes iguales). El reparto igualitario que muestra este simulador es solo orientativo.
¿Se puede pagar una derrama con el fondo de reserva?
Sí. El fondo de reserva (art. 553-6 CCC, mínimo el 5% de los gastos comunes presupuestados) existe precisamente para afrontar reparaciones y obras de conservación. La junta puede acordar destinarlo total o parcialmente a la obra y financiar solo el resto mediante derrama, lo que reduce la cuota extra de cada vivienda.
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